Joomla 3.1 Templates by FatCow Coupon

Nieuwsbrief september 2016

Zoals toegezegd in de ALV van 5 april 2016 brengen wij u op de hoogte van het camera-onderzoek naar de standleidingen. Dit vanwege de lekkages die regelmatig ontstaan. Inmiddels is deze pilot afgerond en hieronder volgen de conclusies in het kort:

Standleidingen

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Situatieschets:

In de 4 en 5 kamer-appartementen bevinden zich 2 verticale standleidingen. Een is geplaatst achter het toilet, waar zowel de afvoer van het toilet als de afvoer van de keuken is op aangesloten. De tweede standleiding zit achter in de meterkast, waar de elektriciteitsmeter en de gasmeter zijn geplaatst. Deze standleiding loost het afvalwater van de wastafel en bad/douche. Beide leidingen lozen het afvalwater rechtstreeks via een bocht boven het plafond van de kantoren en komt uiteindelijk terecht in de riolering. De 2-kamerappartementen hebben een centrale afvoer achter het toilet, waarop de afvoer van de keuken, wastafel, douche en toilet zijn aangesloten.


Badkamer
Veelvuldig is geconstateerd dat een nieuwe aansluiting in de standleiding wordt aangebracht, doordat de bestaande afvoer van het ligbad hoger zit dan bij gebruik van een vloer- drain of douchebak. Hierdoor wordt een nieuwe aansluiting gemaakt in de gietijzeren standleiding door er een gat in de boren en een afvoerleiding in te steken en af te dichten met kit. Ook zijn er scheuren geconstateerd in de standleiding bij bewoners die de badkamer hebben (laten) opknappen. Een verouderde (50 jaar) gietijzeren standleiding is bros en kan geen bewegingen hebben. Indien er een nieuwe aansluiting wordt gemaakt op een niet correcte (grove manier) kan een scheur snel ontstaan.


Standleiding
Bij het aanbrengen van een nieuwe aansluiting in de standleiding wordt meestal een nieuw gat aangebracht en een pvc-buis ingeschoven. Door het niet correct aanbrengen van deze buis, steekt deze aan de binnenzijde van de buis uit met als gevolg dat er water, fecaliën, toiletdoekjes aan blijven haken van de bovengelegen woningen. Hierdoor ontstaat het risico op ophoping van vuil. Alleen als de ophoping te groot wordt zal het door eigen
gewicht uiteenvallen. Tijdens de ophoping stijgt het water in de standleiding met lekkage tot gevolg.


Keuken
De bestaande afvoerleiding in vele keukens is door jaren gebruik dicht geslipt, wat onder de verantwoording valt van de bewoner. Hierdoor zit in het horizontale deel veel vervuiling. Ook bij verbouwing van de keukens worden door keuken- montagebedrijven de afvoeren aangepast zonder de juiste materialen te gebruiken waardoor lekkage ontstaat in de schacht. Het is belangrijk de gehele leiding grondig te reinigen, wat niet altijd geschiedt. Er is geconstateerd dat bij aanpassen en vervangen van aansluitingen van keukens openingen zaten waardoor ongewenst afvalwater in de schacht kon komen, met als gevolg lekkage .

Conclusie
Uit het onderzoek is gebleken dat niet zozeer de staat van de standleidingen aanleiding geeft tot het ontstaan van lekkages, maar dat dit meestal het gevolg is van het ondeskundig vervangen, door niet gecertificeerde installateurs, van de aansluitingen op de centrale afvoeren.
Na overleg met een jurist volgt hieruit dat wij, als bestuur, genoodzaakt worden, geheel volgens artikel 7 in de splitsingsakte, u als eigenaar aan te spreken. Wij vragen u derhalve om voor élke verbouwing toestemming te vragen aan het bestuur. U kunt pas met een verbouwing starten, als we daar toestemming voor gegeven hebben. Tevens zullen we de werkzaamheden controleren en ons vergewissen of alles door een gekwalificeerd bedrijf cq. vakbekwame mensen wordt uitgevoerd. Indien een eigenaar zich hieraan onttrekt zullen we, bij gebleken schade, de schade in zijn totaal verhalen op deze eigenaar.

Helaas moet het bestuur tot deze maatregel overgaan , omdat door dit rapport is gebleken dat er teveel ondeskundig wordt verbouwd en u uw mede-eigenaren op hoge kosten brengt. Het is in ons aller belang dat het gebouw goed wordt onderhouden, maar dat moet wel correct gebeuren.

Wij zijn zeker niet tegen een verfraaiing of verbetering van uw appartement. Het bestuur kan dit alleen maar toejuichen, maar wel zonder overlast en kosten voor uw mede-eigenaren. We vragen dan ook om uw begrip.

Verhuur aan derden

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Nogmaals een verzoek aan de eigenaren om, bij verhuur van een appartement, toestemming te vragen aan het bestuur. Hierbij benadrukken we dat uw huurders een gebruikersverklaring moeten ondertekenen en deze moeten inleveren bij het bestuur. Artikel 21 van de splitsingsakte.

Omzetting naar VVE

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Hiermee zijn we al ver gevorderd. Helaas missen we twee handtekeningen van eigenaren die niet te bereiken zijn of naar het buitenland zijn vertrokken. We kunnen deze eigenaren niet bereiken. We hebben dus 167 handtekeningen van de 169 die noodzakelijk zijn. We zijn ook genoodzaakt om in een Algemene Ledenvergadering wederom toestemming te vragen van de eigenaren i.v.m. statutenwijziging van de omzettingsacte. Hiervoor hebben we geen 100% toestemming nodig van de eigenaren, maar kunnen we als vereniging volstaan met een gekwalificeerde meerderheid. Zodra we hier meer over weten kunt u een uitnodiging voor deze belangrijke ALV verwachten

Huisregels

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Gezien de overtredingen die we constateren is het blijkbaar érg moeilijk zich aan de huisregels te houden. Grof vuil dat op een verkeerde tijd wordt buiten gezet, vuilniszakken die veel te vroeg op de galerij worden gezet, puien die niet worden gereinigd etc. De eigenaren zijn en blijven verantwoordelijk voor hun appartement, ook al wonen zij zelf elders. Een vriendelijk verzoek aan deze eigenaren om ook aan hun huurders de huisregels uit te leggen en er op toe te zien dat zij zich hieraan houden.

Brandveiligheid

Categorie: Nieuwsbrief september 2016

Op verzoek van de brandweer nogmaals aandacht voor het plaatsen van fietsen op de galerijen . Ja, ook op de kleine galerijen! De brandweer heeft deze ruimten nodig bij calamiteiten. Het is voor ons aller veiligheid. Dus gelieve u ook hierbij aan de regels te houden. Galerijen vrij houden!

Gebouw 1

gebouw1

Gebouw 2

gebouw2

Gebouw 3

gebouw3